《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日正式实施，其中的居住权是一大亮点。第三百六十六条明确，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　一、什么是“居住权”？

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　二、“居住权”如何设立？何时生效？

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可见，“居住权”作为用益物权的一种，当事人向登记机构申请登记，经登记机构登记后“居住权”才生效。

　　设立居住权有三种方式：一是以书面形式订立居住权合同方式，应当由居住权合同的双方当事人共同申请。房屋属于共有的，共有人应当共同到场申请。居住权合同的内容一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法。二是以遗嘱方式设立居住权。尚未办理继承、受遗赠转移登记的，可以由遗嘱设立的居住权人单方申请。但被继承、受遗赠的房屋存在共有人的，其他共有人应当到场表示同意。因继承、受遗赠已经办理转移登记且未再办理处分登记，申请人应当是遗嘱设立的居住权人和现不动产登记簿记载的全部产权人。三是因生效法律文书设立居住权的，申请人应当是生效法律文书确定的享有居住权的当事人。

　　三、“居住权”可以转让、继承、出租吗？

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。可见，居住权只能由居住权人本人享有，居住权人不得将其享有的居住权转让。居住权人死亡的，居住权消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人对住宅享有的居住权。居住权是以满足权利人生活居住需要为目的，一般情况下，已经设立了居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外。

　　四、“居住权”何时消灭？

　　答：根据《中华人民共和国民法典》第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　五、居住权首次登记如何申请？

　　答：房屋用途为住宅且已取得不动产权属证书，发生以下情形之一的，当事人可申请办理居住权首次登记：

　　1.以合同方式设立居住权的，由居住权合同的双方当事人共同申请；

　　2.按照遗嘱或者生效法律文书设立居住权的，可单方申请。

　　六、居住权首次登记的申请材料有哪些？

　　答：申请居住权首次登记，提交的材料包括：

　　1.不动产登记申请书（原件，1份）；

　　2.身份证明（原件或经核对的复印件，1份）；

　　3.不动产权属证书（通过人民法院、仲裁机构的生效法律文书方式设立居住权的可不提交）（复印件，1份）；

　　4.设立居住权的材料：

　　（1）如属按照合同的约定设立居住权的，提交居住权合同（原件，1份）；

　　（2）如因遗嘱设立居住权的，提交生效的遗嘱和遗嘱人的死亡证明。其中，已经因继承、受遗赠办理转移登记的，无需提交不动产权证书和遗嘱人的死亡证明（原件，1份）；

　　（3）如因人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，提交人民法院的生效判决书、或裁定书、或调解书、或协助执行通知书、或仲裁机构的生效裁决书、或行政机关具有强制执行力的行政处理决定等（原件，1份）。

　　七、何种情形申请居住权变更登记？

　　答：因权利人姓名、身份证明类型或者身份证明号码发生变化，因居住权的住宅范围等居住的条件和要求发生变化，因居住权期限发生变化等情形，因不动产发生转移导致居住权义务人变化的，当事人可申请居住权变更登记。

　　八、何种情形申请居住权注销登记？

　　答：因居住权期限届满或者居住权人死亡等情形，当事人可申请居住权注销登记。

　　九、居住权的注意事项有哪些？

　　答：1.居住权的“不可转让性”与“期限性”。居住权是用益物权，具有人身属性，居住权人不得将居住权转让给他人，也不得继承（若居住权人去世，居住权消灭）；居住权的期限可约定为“终身”或“固定期限”，但需明确写入《居住权设立合同》，否则视为“无固定期限”。

　　2.房屋的“处分限制”。居住权一旦设立，将对房屋交易、租赁、抵押产生一定影响。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。若不动产权属人想卖出房屋，需要告知买方房屋的居住权情况，保障买方的知情权。

　　3.居住权的“物权效力”。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权自登记时设立。居住权具有物权效力，优先于债权。若不动产权属人后续出售房屋，居住权人仍可依据居住权登记，继续居住在该房屋内，直至约定届满。若不动产权属人违反合同约定，如阻挠居住权人正常居住，居住权人可通过合同上载明的争议解决方法保障自己的合法权益。

　　4.已办理居住权登记的，不影响办理该不动产转移登记，但受让人应当提供知悉不动产存在居住权登记的书面承诺。

　　5.已办理居住权登记的，不影响办理该不动产抵押权登记，但抵押权人应当提供知悉不动产存在居住权登记的书面承诺。